La atractiva fórmula del "sale & lease back"

Lunes, 18 noviembre 2019 | Redacción CEU

Las vicisitudes que enfrenta cada empresa son únicas, y por ello todas ellas tienen su particular y original forma de afrontarlas. En algunas ocasiones, las compañías tienen que agudizar el ingenio y recurrir a opciones que no están tan extendidas, pero que sí resultan efectivas. Una de ellas es el "sale & lease back" (SLB), una estrategia diseñada para conseguir liquidez sin perder el derecho del uso sobre el bien que se ha vendido. ¿En qué consiste exactamente esta operación? ¿Qué ventajas y desventajas presenta? ¿Qué sectores apuestan por ella?

Sale & lease-back, leasing de retorno o retroleasing son algunos de los términos que ponen nombre a una alternativa de financiación singular. Se trata de una operación en la que el propietario de uno o varios activos (muebles o inmuebles) transfiere a un tercero estos, muchas veces con el objetivo de volver a recuperarlos. La particularidad de esta opción recae en que, justo después de la compra, el propietario suscribe un contrato de arrendamiento financiero, pasando a ser el arrendatario del bien o bienes y, consecuentemente, el comprador, su arrendador. Por lo tanto, esta es una estrategia en la que se produce una paradoja: el titular del bien vende este no con la intención de desprenderse de él, sino con el firme propósito de mantenerlo. ¿Por qué lo vende entonces? Generalmente, lo hace porque está afrontando un periodo de dificultad e incertidumbre económica y necesita obtener liquidez inmediata. Otras veces, porque sencillamente forma parte de su estrategia financiera.

Una fórmula que conquista al mundo "retail"

Aunque se puede utilizar para muchos tipos de activos, estas operaciones se suelen concentrar en activos dentro de sectores como el bancario, el industrial, la administración pública o el mundo inmobiliario. En relación a este último, en bienes inmuebles como hoteles, edificios industriales, establecimientos comerciales, etc. No obstante, esta fórmula está creciendo notablemente en un sector en particular: en el mundo retail. Según los datos publicados por Savills Aguirre Newman, en Europa, las transacciones de venta con arrendamiento financiero posterior representan el 11,1 % del volumen total de inversión minorista de los tres primeros trimestres de 2019. De hecho, este es el porcentaje más alto alcanzado hasta ahora, tras el 11,3% registrado en 2007. La tendencia es pronunciada, pues supone un 30% más de la media de los últimos diez años en ese mismo periodo de tiempo.

La consultora inmobiliaria señala que las operaciones SLB ascendieron a 1.700 millones de euros durante estos tres trimestres en el sector. De hecho, el volumen alcanzado hasta septiembre es superior al total registrado en 2018. Asimismo, Savills Aguirre Newman prevé que en lo que queda de año sigan produciéndose más transacciones de este tipo. Entrando en detalle, se puede comprobar que el segmento que más está recurriendo a esta fórmula es el de los supermercados. En cuanto a la distribución geográfica, la mayoría de las transacciones se concentraron en Reino Unido (39%), en Francia (34%), en España (13%) y en Polonia (8%).

Desde la consultora explican que esta estrategia financiera permite a aquellos que apuestan por ella obtener capital de sus activos inmobiliarios para reinvertirlos en su actividad minorista. Por su parte, los inversores consiguen con ella obtener activos inmobiliarios e invertir grandes cantidades que traen consigo flujos de ingresos a largo plazo.

Oportunidades y riesgos

La venta con arrendamiento financiero posterior es una fórmula atractiva a la hora de conseguir cubrir necesidades de liquidez inmediata, pero, como en cualquier operación financiera, cada empresa o sujeto debe analizar las oportunidades y los riesgos que plantea esta estrategia:

Ventajas del SLB

Es una herramienta de financiamiento rápida y efectiva, muy útil a la hora de afrontar necesidades a corto plazo.
El capital obtenido de activos no rentables se puede invertir en activos que sí lo son.
Es una forma de obtener liquidez extra en un negocio cuando no se cuenta con fuentes de financiamiento bancario o financiero, pues ya existe un nivel de apalancamiento alto.
Sirve como estrategia para combatir un escenario donde exista una restricción al crédito.
Al estar arrendados, los bienes vendidos no pueden ser embargados.
El antiguo propietario, ahora arrendatario, puede seguir disfrutando del uso del bien.
Una vez terminado el contrato de arrendamiento, en algunos casos, el arrendatario tiene la posibilidad de comprar el bien y recuperar la titularidad.
Es posible que haya una revalorización del inmueble, puesto que los contratos se firman a largo plazo.

Desventajas del SLB

Los inversores suelen comprar a un precio más bajo de lo que la propiedad está en el mercado.
Hay una pérdida de capital, pues el propietario pasa a convertirse en un arrendatario y pagar cuotas de arriendo periódicas. En cierto sentido, se puede decir que el antiguo propietario vuelve a pagar los "intereses" que ya pagó en su momento.
En algunos casos, se pierde el derecho a recompra.
El control sobre la propiedad es menor, por ejemplo, existen límites en la modificación de la infraestructura.
Se pierde un activo inmobiliario.
Al desprenderse del bien, es posible que se pierda la oportunidad de optar a otras vías de financiación.

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