Unas nociones sobre fuentes de financiación inmobiliaria

Lunes, 8 octubre 2018 | Redacción CEU

El sector inmobiliario se caracteriza por disponer de un acceso a la financiación reducido en comparación a otros ámbitos. Su margen de actuación se ha visto muy limitado a causa de las secuelas de la crisis económica. La financiación bancaria, que antes era la más socorrida del sector, ha descendido de forma sustancial. Este hecho ha propiciado la aparición y el impulso de nuevas opciones de financiación que son alternativas a ella. Los fondos de deuda, las SOCIMI o el crowdfunding son fórmulas que ganan cada vez mayor fuerza en el sector. Pero ¿qué cuestiones hay que tener en cuenta a la hora de decantarse por alguna de ellas?

 

El pasado 27 de septiembre, CEU IAM Business School ofreció un evento sobre "Fuentes de financiación para proyectos inmobiliarios". Esta cita, que fue conducida por Eugenio Molina, Director Ejecutivo de Frux Capital, proporcionó a los asistentes una visión actualizada de las diferentes alternativas de la financiación del sector. A continuación, ofrecemos a aquellos que no pudieron acudir al encuentro un resumen de los principales puntos tratados en él.

¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario?

Molina abre este evento poniendo de manifiesto las diferencias que existen entre el mercado de valores (que en 2016 tuvo más de 54 millones de transacciones) y el inmobiliario (que aproximadamente recoge 500.000 transacciones en la actualidad). A grandes rasgos, son las siguientes:

  • Mercado de Valores:

Tiene un número alto de compradores y vendedores, gran transparencia en la información,  costes bajos de transacción y un grado alto de eficiencia.

  • Mercado de Inmuebles:

Dispone de un número bajo de compradores y vendedores, la información es deficiente, tiene costes altos de transacción y el mercado está fragmentado y es ineficiente en comparación con el mercado de valores.

A pesar de lo expuesto, Molina considera que entre 1987 y 2007, el mercado inmobiliario tuvo un crecimiento con una tendencia muy positiva e incluso por encima de la del IBEX (solo entre 1998 y 2001 registró el IBEX unos indicadores más altos). En 2007, como cabía esperar, el mercado experimentó una bajada a causa de la crisis, pero en los últimos años está registrando otro ascenso similar. <<El mercado inmobiliario es un mercado que a largo plazo ha evolucionado de forma más positiva y más rentable que la del mercado de bolsa de valores (el IBEX)>>, asegura el director ejecutivo.

Otro aspecto a tener en cuenta en este sector es que el panorama bancario ha experimentado grandes cambios en los últimos diez años. Prueba de ello es, por ejemplo, que de las 62 entidades financieras que existían, en 2017 solo quedaban 11. Hasta hace poco, los bancos habían constituido la principal fuente de financiación inmobiliaria, aportaban casi el 80% de la financiación. Ahora, el escenario ha cambiado. A nadie extraña que este contexto haya servido de caldo de cultivo para la apertura en España a diferentes alternativas de financiación. En el sector, empiezan a surgir nuevos actores que cada vez concentran más fuerza: business angels, venture capital, private equity, inversión empresarial, emisión de acciones, emisión de bonos corporativos, bonos de proyectos, crowdfunding, financiación privada de deuda, etc.

¿Qué particularidades tiene la inversión inmobiliaria?

Como en cualquier tipo de inversión, las personas que apuestan por bienes inmuebles deben tener en cuenta una serie de aspectos como la relación entre riesgo y retorno, la disponibilidad de diferentes estructuras para diferentes perfiles de inversor, los retornos en forma de plusvalía y  flujos de caja y los incentivos fiscales. Por supuesto, también es importante que estos inversores sean conscientes de las particularidades del sector inmobiliario, por ejemplo, la menor volatilidad de las inversiones en renta variable, su capacidad para la diversificación, la relación que tiene la inversión con la inflación y la circunstancia de que, por regla general, esta operación esté asegurada por unos activos físicos.

Uno de los aspectos claves a la hora de abordar este tipo de inversión es la adecuada reflexión sobre la relación riesgo/retorno. Los riesgos asociados a la inversión inmobiliaria son: aquellos inherentes al negocio, los financieros, los relativos a la naturaleza de los activos y los que tienen que ver con la macroeconomía (como la inflación), la gestión de equipo, legislación y cuestiones medioambientales. En cuanto a las fuentes de retorno de la inversión en el sector inmobiliario, se encuentran: los propios bienes inmuebles, los flujos de caja provenientes de la renta de activos, la plusvalía en la venta del activo, los beneficios fiscales, la deuda inmobiliaria, el repago de intereses del préstamo y el repago del principal del préstamos. No se puede perder tampoco de vista en este enfoque el carácter propio que tiene este mercado, la fragmentación y la menor eficacia.

Para poner en contexto al auditorio, Molina realiza una breve categorización de los diferentes tipos de inversores que existen en el sector inmobiliario (en el vídeo del evento matiza cuáles son los distintos rasgos de cada uno de ellos):

  • Los privados de capital: socios directos y fondos privados
  • Los públicos de capital: las empresas que cotizan en el mercado
  • Los privados de deuda: direct lending y fondos de deuda
  • Los públicos de deuda: instrumentos de deuda cotizados, bonos corporativos y CMBS (cédulas hipotecarias)

 

Unas nociones sobre fuentes de financiación inmobiliaria

La elección entre equity y deuda

Llegados a este punto, es importante resaltar cuál es una de las principales decisiones que tiene que tomar el sujeto que busca financiación: la elección entre los recursos propios o ajenos. En otras palabras, apostar por equity o deuda. <<Si el coste de los propios es inferior al de los ajenos, no tendrá mucho sentido financiarse, salvo por diversificar riesgos>>, señala de forma contundente el director ejecutivo de Frux Capital. Según Molina, son dos las preguntas que el interesado puede formular: ¿cuánto me tendrían que pagar por invertir en lugar de ahorrar o gastar?, ¿cuánto me tendrían que pagar por ahorrar en vez de invertir o gastar?

  • Equity

Equity son los recursos propios que invierten en un bien inmobiliario los propios accionistas, aquellos que están dentro de la propia compañía.  En esta fórmula de financiación que representa la propiedad del bien inmueble, se comparten tanto los riesgos operativos y financieros derivados de la propiedad como los beneficios y pérdidas ocasionadas por el negocio inmobiliario y la plusvalía de la venta.

Esta categoría de equity engloba: los familiares de los gestores y amigos, los fondos de pensiones, las SOCIMI's y compañías cotizables, los inversores extranjeros, las compañías de seguros, los fondos soberanos, la banca privada, los inversores privados y promotores inmobiliarios y los propietarios de activos inmobiliarios.

  • Deuda

La deuda en el sector inmobiliario desempeña un rol de intermediación, pone en contacto a inversores y prestamistas (ahorradores) con accionistas y promotores (los que necesitan el capital). Las reglas del mercado exigen que esta relación se acoja a la premisa de "a mayor riesgo, mayor rentabilidad". Sea cual sea su tipología, esta financiación siempre buscará maximizar el retorno y necesitará basarse en un estudio previo detallado.

Entre las principales fuentes de deuda, se pueden encontrar: la banca comercial, el CMBS (a nivel internacional), las inversiones extranjeras, las compañías de seguros, los fondos de pensiones y las compañías de crédito.

Este artículo sirve tan solo como un resumen breve del evento organizado por CEU IAM. En el vídeo "Fuentes de Financiación para Proyectos Inmobiliarios" de nuestro canal de Youtube, encontrarás la grabación completa del encuentro. Recuerda que nuestra escuela de negocios imparte un Programa Avanzado en Nueva Gestión del Negocio Inmobiliario con el que podrás ser capaz de ampliar tus conocimientos sobre este sector. Si, por otro lado, estás más interesado en desarrollar tu carrera en el mundo de las finanzas, la banca y las inversiones no dudes en informarte sobre nuestro Máster Ejecutivo en Finanzas.